남기범(Alex Nam,南基范) :: 중국 생활,,, 그리고 중국 부동산

안녕하십니까?

중국 북경 대신부동산컨설팅 유한공사( http://blog.95hows.com, http://www.alexnam.com)의 남 기범입니다.

2009년 한해를 마무리 하는 입장에서 2009년 북경 부동산이 어떻게 흘러갔나 많은 생각을 해 보았습니다.

철저히 필드에서 느껴지는 개인생각인지라, 제가 보는 관점이 감히 북경 부동산을 논할 수 없겠지만, 필드에서 느낀것과 저희 생각을 정리해 보았습니다.

2008년 말 세계적인 금융위기 덕분에 지속적인 상승세가 한번 필터링이 되었습니다.

당사의 매매 전담 TFT가 운영하는 '대신부동산 :: 북경 부동산 임대, 매매, 분양 컨설팅(http://blog.95hows.com)'에서 그 동안의 시세 차트를 검색해 보시면, 2009년 2월까지 바닥을 찍었습니다.

당시 분양가 대비 3~4년 아파트가 평방미터당 1,500~2,000위엔 더해진 가격에 매물들이 나왔었습니다.

2008년 금융위기가 닥칠 무렵 많은 전문가들은 경기 불황이 5년이 간다. 10년이 간다는 말들 틈에서, 중국 또한 각종 정책들(경기 부양책)을 내 놓은것이 1/4분기를 지나 2009년 3월부터 부동산 거래가 늘어나기 시작했습니다.

2009년 3월을 기점으로 2009년 7월까지 과거 북경 부동산 최고점 이었던 2007년 3/4분기 때의 가격의 2/3정도까지 가격의 상승속에 거래가 활성화 되었습니다.


결국 중국 정부는 2009년 7월에 약간의 조정 정책을 내 놓았습니다.

이 당시 약간의 조정 정책중에 가장 큰 내용은 중국인의 2번째 이상 집 구매시 대출 이율및 대출 가능액을 조정하는 정책을 내 놓았습니다.

그러나, 2009년 3/4분기에는 해당 정책이 별로 효과를 보지 못한 상태에서, 지속적인 상승 곡선을 타게 되었습니다.


그러자, 2009년 9월 또 다른 미세 조정 정책을 내 놓았습니다.

이 당시 정책중에 가장 큰 내용은 대출 구매시 세금 신고 금액이 최소 대출 평가 금액으로 신고하는 내용입니다.

결국 2009년 10월에 들어서면서 북경 부동산 평균 매월 3~5%이상 상승 곡선을 타던 분위기가 약간의 관망세로 돌아서게 되었습니다.

이 당시 관망세로 돌아서는 분위기가 생성된 주요 원인은 다음과 같이 정리할 수 있을것 같습니다.

결국 이 당시만 해도 2009년 4/4분기부터 2010년까지 관망세로 돌아서는 것이 아니냐는 의견들이 많이 쏟아져 나왔습니다.

과거 북경 부동산 최고 피크 타임인 2007년 3/4분기에서 '2008 베이징 올림픽' 이후 시장이 어떻게 될까 하는 심리속에 2007년 4/4분기부터 관망세로 돌아서서 2008년 3/4분기 금융위기 전까지 관망세였던 히스토리를 다시 되네이게 되는 것이 아닌가 하는 분석이었습니다.

이 당시 본인은 많은 고객들에게 상담해 드린 내용은 2010년 춘절(春节) 명절이 가장 큰 관건일것 같다는 의견을 내 놓았습니다.



이 당시의 매입하는 입장에서 컨설팅을 드린 부분은 일단 개인 집주인은 관망세가 6개월 이상 갈 경우 시장의 시세보다 저렴하게 가격을 내놓을 수 있는 집주인이 나올것이라고 상담을 드렸으며, 실제 계약 완료해 드린 몇몇 케이스들은 당시 시세보다 평방미터당 1,500위엔 정도 저렴하게 계약을 완료해 드렸었습니다.

그러나, 2009년 4/4분기에 들어선 지금 10월초에 많은 언론들은 중국 경기가 어느 정도 살았으니, 부동산의 각종 활성화 정책들을 거둬들여야 하는 것이 아니냐는 의견들이 속출했습니다.


결국 10월까지 관망세가 이어지던 부분이 11월에 들어서면서, 갑자기 거래량이 활성화 되었습니다.

이러한 전문가들 의견을 바탕으로 추론해 볼때, 세금및 대출 금리 부분이 2010년 변경될 가능성을 인정한 소비자들이 2010년이 되기전 2009년말까지 거래를 해야 한다는 변화를 만들어낸것 같습니다.

결국 2009년 11월부터 본 포스팅을 작성하고 있는 현재 시점에서 보면, 항상 열심히 중개 했던 2009년 2/4분기때 만큼 거래를 완료 시켜 드리고 있습니다.

2009년 11월, 12월의 분위기가 결국 2009년을 마무리 지을것 같으며, 그렇다면 2010년은 어떻게 될것인가?

라는 질문들을 많이 하십니다.

사실, 일개 복덕장 쟁이가 북경 부동산을 논하는것 자체가 문제가 있지만, 개인적인 생각을 정리해 보겠습니다.

2010년 한해 동안은 이리치고 저리치는 한해가 될것 같습니다.



물론, 얼마전에 세미나에서 쑹훙빙(宋鸿兵) 원장의 말대로, 제2의 금융위기가 닥친다면 또 다른 판이 그려지겠지만, 그렇지 않을 경우 한해는 관망세이지 않을까 생각됩니다.


이러한 생각을 하게 되는 근거는 북경 부동산 가장 피크 타임이 2007년 3/4분기의 가격이 이미 상회하고 있으며, 그 동안 북경, 상해 부동산 시장(기타 다른 중국 부동산 시장이 아닌)에서의 고 이익의 임대 수익률이 현재는 다른 도시(항주나 심천 등과 같은)와 유사해지고 있다는 것입니다.

즉, 대출을 최대한 받은 뒤, 임대료를 받아 매월 원금과 이자를 갚고도 돈이 남는 구조가 이제는 거의 없는 구조로 바뀌고 있다는 것입니다.

가장 큰 이유는 북경, 상해의 고 임대료를 지불하던 외국인들이 금융위기 때 많이 철수를 하였거나, 예산을 줄였기 때문에 임대료의 상승폭이 2009년 한해의 매매 가 상승폭을 따라가지 못하기 때문입니다.



그외에 2009년 12월 31일에 끝나는 외국인 투자 제한의 일시 해제도 2010년에 많은 전문가들은 철회될 것이라 예상을 하는 부분도 이미 세계적인 금융위기에서 중국의 가장 큰 정책 축인 내수 시장 활성화라는 부분이 어느 정도는 인정된것이 아니냐는 의견입니다.

결국 2010년 한해는 이래저래 그냥 그냥 그런 상태이지 않겠나 생각해 봅니다.

(사실, 사설이지만, 부동산 중개 회사를 운영하는 본인의 입장에서 2010년은 뭐 먹고 살아야 하는 생각 때문에 요즈음 밤잠을 설치고 있답니다. 임대 시장의 경우 금융위기 덕분에 한국인의 거주 인구수가 줄었고, 많은 회사들이 주택 보조 수장을 이미 깍았기 때문에, 임대 시장도 힘들것이라 예상되고, 2009년 한해 열심히 장사했던 매매 시장이 거래량이 줄어드는 관망세로 간다면, 정말로, 중개로 먹고사는 본인의 회사는 갚갚한 상태라는 것입니다.)

단기적으로 2010년은 위와 같은 내용으로 생각되지만, 미니멈 3년이상을 두고 본다면, 결국 지금이라도 매입하려고 하는 사람은 매입해야 한다는 생각을 하고 있습니다.

특히, 한국인이 많이 거주하고 있는 왕징 지역의 경우 현재의 가격도 저평가 되어 있다고 보고 있습니다.



그 근거로는 다음과 같습니다.

얼마전 항저우 부동산에 대해 정리해 드린 적이 있는데, 항저우나, 광저우, 대련, 심천 등과 같이 한국 사람들이 많이 아는 도시들에 비해 매매가는 비교적 싸며, 임대가는 상당히 많이 받고 있는 도시로서, 저평가 되어있다고 합니다.


항저우 부동산을 잠깐 비교해 보면, 항저우의 중심인 시후 근처의 현재 분양 가격들은 30,000~40,000위엔/평방미터를 하고 있습니다. (2009년 12월 4일 데이터)

그러나, 방3칸 구조인 120~150평방미터의 임대가는 4,000~5,000위엔/월 정도 하고 있으며, 그 중에 제일 좋다는 물건도 7,000위엔/월 정도 하고 있습니다.

이 경우를 볼때 왕징이나 북경 CBD 중심, 싼위엔차오 부근등 대부분의 경우 위의 매입 가격일 경우 임대 가격은 평균 12,000~15,000위엔/월을 받고 있다는 것입니다.

어찌되었건 북경 부동산이 개인적인 생각에 저평가 되어 있다고 생각되어지면, 왕징의 경우에는 2012년이 되면 14, 15호선의 전철역들이 모두 개통이 되어 지하철 시대가 열리게 될 것이며, 역세권에 대한 좋은 이슈들이 나올것입니다.

또한, 2009년 10월 현재 왕징이 위치해 있는 4환과 5환 사이의 아파트 평균 분양 가격이 18,700위엔/평방미터당 이며, 왕징이 위치해 있는 동북쪽의 평균 분양 가격은 23,500위엔/평방미터 정도 하고 있으며, 서쪽이나 남쪽의 평균 분양 가격은 12,000~14,000위엔/평방미터정도 하고 있습니다.

또 다른 근거로는
2009년 9월 중국의 SOHO가 매입한 토지의 가격이 12,000위엔/평방미터 대입니다.

과거 개발상들이 토지 매입가 대비 소비자 판매 분양 가격이 평균 3배 정도였던것을 기준으로 했을 때, SOHO의 물건 가격은 결국 최소 30,000위엔/평방미터을 넘을 거라는 역계산이 나옵니다.

결국 위와 같은 것을 보았을 때, 앞으로 3년정도가 지나면, 결국 왕징을 평균 소비자 심리 가격이 30,000위엔/평방미터이 되지 않겠냐는 개인적인 생각입니다.

이러한, 상황을 정리해 보면, 최소 3년이상을 보유한다는 전제조건에서는 지금이라도 매입해야 하는것이 아닌가 생각됩니다.