◆ 부동산 담보대출 금리 대폭 인하, 강성(剛性) 수요 활성화
상 하이시의 화이트칼라인 좡젠(莊劍)씨는 연초에 중국은행(中國银行)에서 30% 금리할인 주택담보대출을 신청했다. 대출 신청이 통과된다면, 작년 기준금리가 216bp 인하된 점을 고려할 때 20년 만기 55만 위안의 ‘원리금 균등분할 상환방식(等額本息: 원금을 매월 균등하게 분할하여 상환기간 동안 나눠 내고 이자는 남은 잔액에 대해서만 매월 지급하는 방식임. 매달 상환해야 하는 원금은 일정하고 이자는 상환마감일이 가까워질수록 줄어듦)’ 분양주택 담보대출은 매달 약 770위안을 절약할 수 있으며, 총 18만 5천 위안의 이자가 절약되게 된다.
중국부동산주택연구회(中國房地產及住宅研究會) 구윈창(顧雲昌) 부회장은 “지속적인 금리인하로 주택구매 원가가 크게 낮아졌으며, 앞서 누적된 강성(剛性) 주택수요가 활성화될 것이다”고 분석했다.
2009 년 신정부터 상업은행이 2008년 연속 다섯 차례 인하된 최신 금리를 적용할 경우, 주택구매자의 담보대출 부담은 10%이상 줄어들게 된다. 5년 이상 공적금(적립금) 주택담보대출 금리는 3.87%로 인하되며, 20년 만기 50만 위안 주택담보대출자 경우 매달 최소 365위안의 이자를 절약할 수 있게 된다.
광다(光大)증권 자오창(趙强) 애널리스트는 “경제성장을 유지하기 위해 중국의 금리인하는 상당기간 지속될 것이다. 이번 경제주기에서 중국 당국의 통화정책 규제완화 폭이 사상 최고치를 기록하고 기준금리가 1.98%로 사상 최저치를 기록할 가능성이 크다. 현재 일 년 만기 예금 기준금리는 2.25%로 하락했으며, 5년 만기 예금 기준금리도 3.6%를 밑돌고 있다. 금리 추가 인하로 개인 저축 수익이 크게 하락하면서 개인과 기업의 저축 의욕이 저하되고 자금이 부동산시장으로 유입될 것이다”고 밝혔다.
중국 부동산시장의 요충지인 상하이(上海)에서는 주택담보대출 규제가 완화되고, 특히 공적금 한도액이 꾸준히 상향 조정되면서, 강성 주택수요와 주거 개선형 수요가 살아날 것으로 전망되고 있다. 2008년 말 상하이 시정부 판공청은 5개 부처와 공동으로 ‘주거 개선형’ 주택소비 관련 정책 통지를 발표했다. 통지에서는 두 번째로 구매하는 ‘제2아파트’ 구매자에 대한 담보대출 규제를 완화한다고 밝혔으며, ‘제2아파트’ 공적금 담보대출 상한선(가구 당)을 60만 위안으로 상향 조정했다.
2009년의 첫 영업일인 1월 4일 상하이공적금관리중심(上海公积金管理中心)은 제2아파트 공적금 담보대출 한도액을 가구당 80만 위안으로 재차 상향 조정했다. 이는 많은 가정에서 일반주택 구매 시 금리가 높은 상업대출 대신 공적금대출로 주택을 장만할 수 있게 되었다는 것을 의미한다. 30%할인 금리를 적용한다 해도, 5년 만기 이상 상업대출 금리는 5년 만기 이상 공적금대출보다 0.288bp 더 높다.
◆ 정책 규제 계속 완화될 듯
최 근 개최된 2009년 베이징시 발전 및 개혁 실무회의에서 한 관계자는 “합리적인 주택 소비수요를 촉진하기 위해 올해 베이징은 제2아파트 규제를 폐지하고 적절한 감세조치를 취하여 주거개선 수요를 촉진할 것이다. 또한 ‘저가 아파트를 보장하고 중간 가격대 아파트를 지원하며, 고급 아파트 시장을 형성한다’는 원칙에 따라 저가/중간 가격대 주택 수급구조를 개선하고 주택소비시장을 활성화할 것이다”고 밝혔다. 이 밖에 베이징은 올해 저가 임대아파트 인수모델을 탐색하여 잔량 주택자원을 최대한 활용할 계획이다.
앞서 중앙정부와 지방정부는 모두 일련의 ‘부동산시장 뉴딜정책’을 내놓았으며, 이러한 정책적 호재에 힘입어 부동산시장 거래량이 반등했다. 상하이시 부동산거래중심 조사에 따르면, 2008년 11월 온라인 분양주택 예매 면적은 9월과 10월에 비해 각각 47%와 36% 증가했으며, 온라인중고아파트 거래면적도 9월과 10월에 비해 각각 75%와 68% 늘어난 것으로 집계되었다. 부동산 리서치 전문기관인 상하이 여우웨이러우스퉁 시스템(上海佑威樓市通系統) 통계에 따르면 12월 상하이 분양주택 거래면적은 85만 평방미터로 전월대비 6만 평방미터 증가하였으며, 전월대비 증가율이 18.98%에 달한 것으로 나타났다. 이와 같이 상하이 분양주택 거래량은 두 달 동안 연속 증가세를 보였다.
상하이 이쥐 부동산 연구원(上海易居房地產研究院) 양훙쉬(楊紅旭) 종합연구부 부장은 “시장 변화에 발맞춰 제2아파트 담보대출 규제 폐지, 부동산 거래세 감면, 주택 구매 시 세금 환급 등 부동산정책 규제가 한층 완화될 전망이다. 이러한 정책적 호재로 부동산시장이 더 빨리 침체에서 벗어날 수 있을 것이다”고 분석했다.
그는 “2008년 12월 20일 국무원 판공청이 발표한 《부동산시장의 건강한 발전을 위한 약간의 의견》(이하 《의견》)은 그 범위와 중요성에서 2005년 국무원이 주택안정을 위해 발표한 《국8조(國八條)》및 2006년 국무원이 발표한《국6조(國六條, 부동산 구조개선 6개 항목)》과 비견된다. 《의견》에서는 보장용 주택 건설 강화와 중고아파트 거래세 감면을 통한 일반 분양주택 소비 촉진을 강조하였으며, 최초로 부동산 개발업자의 합리적인 융자수요지지 입장을 표명했다. 이로써 자금난에 직면한 부동산 개발업자들의 숨통이 트일 것으로 전망된다”고 덧붙였다.
◆ 수급관계 개선의 급선무는 잔량 상품방(商品房) 처리
2009 년 중국 부동산시장 발전의 최대 관건은 어떻게 엄청난 물량의 잔량 ‘상품방(商品房: 분양주택과 오피스, 상업용 점포 등 판매되는 모든 형태의 건물을 총칭하는 상품주택의 상위 개념)’ 을 처리하는가이다. 조사 결과에 따르면 작년 11월 말 기준 중국 상품방 공실면적은 1억 3600만 평방미터로 동기대비 15.3% 증가하였으며, 증가폭은 1-10월에 비해 2.2%p 상승했다.
상 하이사회과학원 부동산연구중심 구젠파(顧建發) 연구원은 “부동산시장의 단계적인 공급과잉 현상은 불가피하다. 현재 주택 구매자들은 거시경제 전망과 향후 소득증대에 대한 신뢰를 잃고 관망세를 보이고 있다. 따라서 빠른 시일 내에 부동산 수급관계가 개선되기는 어렵다”고 지적했다.
중국국제금융유한회사(中國國際金融有限公司/CICC) 연구부 바이훙웨이(白宏煒) 애널리스트는 “1선도시(대도시) 가운데 상하이 부동산시장의 수급관계가 비교적 균형적이며 미래 시장 공급량이 적고 소화주기가 상대적으로 짧다. 그러나 베이징, 난징(南京), 푸저우(福州), 청두(成都) 등 대도시는 잔량 상품방이 매우 많아 소화되는데 오랜 시일이 걸릴 것이다”고 분석했다.
상품방 공급과잉 상황에서 대다수 부동산 개발업자들은 앞다퉈 정책 호재를 활용해 가격할인, 주택면적 증정 등의 판촉을 통한 거래량 증대를 꾀하고 있다. 여러 가지 요인의 복합적 작용으로 2009년 신정 중국 부동산시장은 오랜 만에 반등세를 보였으며, 각 대도시에서 주택구매 문의를 하거나 중개소를 통해 아파트를 보러 다니는 사람들이 급격히 늘어났다. 작년 신정에 부동산시장이 썰렁했던 것과 비교해 볼 때, 올해 주택 구매 수요는 활발한 움직임을 보여주고 있다.
상 하이 여우웨이러우스퉁시스템(上海佑威樓市通系統)에 따르면, 상하이 부동산시장은 새해 첫 영업일부터 좋은 출발을 보인 것으로 나타났다. 첫 영업일(1월 4일) 당일 상하이시의 분양주택 거래량은 494채, 거래면적은 5만 4700평방미터로 작년 12월의 2만 7천 평방미터를 훨씬 상회했다. 한편 베이징의 부동산 중개업체인 워아이워자(我愛我家)의 보수적인 통계에 따르면, 산하 영업소 주택 거래량이 작년동기에 비해 17% 증가하였으며, 고객 문의 건수 및 위탁건수가 동기대비 각각 36%와 20% 증가한 것으로 집계되었다.
상하이사회과학원 부동산연구중심 구젠파(顧建發) 연구원은 “정책 누적 효과가 가시화되면서 2009년 중국 부동산시장은 회복세를 보일 것이다. 2008년 ‘뒤집어진 V’자형 곡선을 그렸으나, 2009년에는 안정적인 ‘L’자형 추세를 나타낼 것이다”고 전망했다.
출처 : 2009-01-08, 신화망(新華網)
![[대신부동산 온라인 신문] 중국 생활,,, 그리고 중국 복덕방](http://fs.textcube.com/blog/0/1566/attach/XJpuabk14c.gif)
