남기범(Alex Nam,南基范) :: 중국 생활,,, 그리고 중국 부동산

1. 지역과 교통여건을 살펴보라.

부동산을 매매하는 기준은 첫째도 둘째도 그리고 마지막도 역시 지역입니다.  특히 서울이나 상하이 도쿄, 뉴옥과 같은 당 국가를 대표하는 경제도시에서는 특히 지역의 중요성은 말할 필요가 없지요. 지역중에서도 구체적으로 교통상황은 첫번째 고려할 팩터입니다.

여러분께서 투자할 지역의 5년내 교통개발계획에 대한 신뢰할 만한 정보가 있다면 분명 고수익을 창출할 수 있을 겁니다. 따라서 교통개발계획에 따른 교통의 요지에 투자하는 것은 중국 부동산 투자의 상식입니다.

어느 나라/도시의 교통종합계획은 상당히 중장기적인 계획을 담고 있어서 너무 이른 투자를 한다면 투자수익을 계산하기보다는 기회손실비용이 오히려 클 수 있습니다. 반대인 경우 일례로 지하철이 개통직전인 상황에 투자를 하게 된다면 선투자자들에 비해 상대적인 수익이 훨씬 적겠지요.

구체적인 지역을 몇개 열거해서 말씀드려보지요.

상하이의 지하철 2호선 텐산지구, 9호선 쥬팅지역, 6호선 산림지구등은 2001~2002년도에 이미 개발에 대한 기초계획이 나온 상태이고 당시의 가격은 평당 2500~4000위안 수준이었으나 2005년~2006년 삽질이 시작된 이후 가격은 평당 6000~9000위안으로 3배 가까이 뛰었고 2008년 6월현재는 텐산지구는 평당 35000위안을, 쥬팅지구는 평당 10000위안을 그리고 산림지구역시 평당 13000위안을 넘는 꾸준하면서도 상승폭이 투자자를 충분히 만족시키는 수치를 제시하고 있습니다.

2. 물업관리회사를 평가하라.

아파트를 사실 때에는 아파트의 물업관리회사의 저명도를 반드시 확인하셔야 합니다.  우리나라의 각종 매체에서 서비스경영지수를 순위로 매기어 매년 발표하듯이 중국의 여러 부동산유관업체및 기관에서는 매년 물업관리회사의 서비스수준을 점수화하여 공개하고 있습니다.

따라서 아파트가격및 매매가 이뤄지는 속도를 가늠하는 기준중의 하나는 어떠한 물업관리회사가 관리를 하느냐임을 기억하시기 바랍니다.

3. 지역사회의 주변환경을 넓게 보라.

아파트품질이 어떠한지, 어떤 물업관리회사가 관리를 하는지, 녹화는 잘되어 있는지...이러한 판단은 오감에 의해 간단하게 그리고 오차없이 판단을 이끌어 낼 수 있습니다만, 투자코자 하는 아파트의 주변환경을 수년이 지난 미래까지 이어서 본다는 것은 현실적으로 어렵습니다.

일개 부동산중재업자의 입에서 나오는 달콤한 말로써는 확신할 수도 없거니와 확신해서도 안됩니다. 결국은 지방정부의 도시계획을 꼼꼼히 살펴봐야 하는데 외국인으로써는 정보의 접근이나 분석면에서 다소 어려운 부분이 아닐 수 없습니다.

그러나 이미 개발이 완료된 황푸강 인근지역이 아닌 향후 개발이 진행될 곳은 역시 도시개발정보없이는 하이리턴을 기대할 수 없겠죠.

4. 아파트의 품질을 살펴보라.

아파트의 홍보브로셔나 광고영상물을 보시면 창틀은 LG사의 제품을 쓰고, 인터폰은 지멘스브랜드를, 욕실용품은 TOTO사의, 바닥장식재는 ***..이런 문구를 많이 접하셨을 겁니다.

이제 중국인들도 아파트건축에 사용된 자재에까지 하나하나 따지는 상황입니다.  역시 브랜드있는 건설사들은 누구보더라도 인정할 만한 브랜드제품을 자재로 사용하고 있더군요.

아파트의 품질을 따질때는 아래 3가지의 팩터를 놓고 판단하십시요.

- 누가 설계/디자인 하였는가 ?

- 녹화율과 용적율은 어떠한가 ?

- 건축자재는 어떤 제품을 사용하는가 ?

개인적으로 이탈리아의 누가 디자인을 했다는등, 미국의 유명한 건축설계사무소와 합자로 설계를 했다는등등의 광고멘트에 대해서는 저로썬 그냥 흘려듣습니다만, 실제 완공된 아파트현장을 가보면 어딘가 모르게 다르다는 느낌을 분명 받습니다.

또한 녹화율은 한국이나 중국이나 아파트의 삶의 질을 평가하는 지수에 큰 변수로 작용하지요. 녹화율....아주 중요합니다.

그리고,

최근 상하이에서도 분양당시 사용키로 한 건축자재와 실제 사용한 자재가 달라서 집단 민원이 자주 발생하고 있습니다만, 중국이라면 충분히(?) 있을법한 이야기이므로 그냥 웃고 넘어갑니다만, 이는 중국 인민들이 아파트품질에 거는 기대치가 우리가 생각하는 수준이상으로 높아지고 있음을 시사합니다.

5. 분양주택(이쇼우팡)의 가치상승을 노려라.

이쇼우팡(분양.예매주택)은 얼쇼우팡(중고주택)의 용어는 아시지요?

수년전만 해도(지금도 일부 시골은 해당되는 얘기입니다) 삽뜨자마자 분양을 시작하는 아파트단지가 많았습니다. 지금은 공사가 70%이상 진척된 이후 분양을 하도록 하고 있기에 계약후 1년내 입주가 가능한 아파트를 계약하시게 됩니다.

중국은 아파트분양을 수차례 나눠서 합니다.

일예로 2009년 10월에 입주예정인 아파트 10개 동이 있다고 가정하겠습니다. 우리나라는 일괄분양하면서 전산으로 동/호수를 추첨하여 배정하지만, 중국은 몇 안되는 동과 세대수라도 가능하면 수차례 나눠서 분양합니다. 왜 이런지를 이해하실 필요는 없고, 단지 개발사의 이익창출에는 분양을 서서히 그리고 여러차례 나눠서 하는 방법이 유리하기 때문이다는 것만  아시기 바랍니다.

따라서 10개동을 분양하는데 두세번 많게는 10번씩 나눠서 분양을 하고, 각 분양시기마다 한달 길게는 몇개월씩 인터벌을 두는 겁니다. 두번째 분양할 때에는 첫번째 분양가격보다 최소 몇%는 비싸지요.  마찬가지로 마지막분양시에는 첫번째 분양가격보다 적게는 5% 많게는 20~40%이상 비싸게 분양합니다.

이런 이유로, 중국인들은 이왕 살 아파트라면 제일먼저 계약을 하며 우선순위대로 동과 호수를 선택하는 잇점을 살려 가장 좋은 위치를 선점하는 겁니다.  제 기억에 괜찮은 아파트단지에 로얄층을 차지한 외국인은 만나보질 못했습니다.  외국인은 안전투자를 하겠다고 머뭇거리는 사이에 중국인은 투자의 가장 기본원칙만을 지킨 셈이지요.

물론 분양주택을 구입하는 점에 있어서 단점 혹은 리스크도 있습니다.

입주전까지는 임대를 놓기 못하기 때문에 일부자금이 묶이게 되지요. 기회비용도 그만큼 줄어들게 되구요.

또한 입주전에 개발상이 부도나거나 부실시공으로 개발이 지연되는 사례도 충분히 예상할 수 있습니다.

6. 준공공시설을 따져라.

이때 준공공시설, 즉 단지내의 유치원. 위락센터(중국인들은 "후이소"라고 말하며 우리나라로 볼때는 휘티니스센타와 문화센타가 복합된 장소)가 아파트 투자가치를 논하는데 중요한 변수가 됩니다.

따라서 분양아파트나 중고아파트를 보실때에는 단지내에 건설되는 각종 위락시설과 준공공시설의 규모.용도.운영계획이나 실태등을 꼼꼼히 체크해 보셔야 합니다.

특히 중고아파트에서의 후이소의 운영실태는 중국인들이 보기에 해당 아파트의 가치를 논하는데 있어서 정말 중요합니다.

7. 해당 지역의 경기사이클을 주시하라.

경기가 부동산시장에 미치는 영향은 말할 필요가 없겠지요. 상하이는 2002~2004년도 초까지 많이 올랐습니다. 그리고 잠시 주춤한뒤 다시 2006년 하반기부터 2007년 상반기까지 쭉 오르다가 2007년 10월부터 전국적인 부동산경기하락으로 2008년 4월까지 일부지역은 20%정도까지 가격이 꺽였습니다.

그러나 저는 그나마 상하이가 부동산거품의 논쟁에서는 다소 비껴나 있다고 주장합니다.

제가 무식한 탓에 통계치를 가지고 얘길 해보지요.

통계청에서는 상하이의 한 가정당 인구를 2.7명으로 하며 가구당 평균면적을 120평으로 계산한답니다.

2002년당시 공급량은 2200만평이었고, 이를 인구로 나누면 당시 1700만 인구의 23%를 차지한다고 하네요.

2006년 수치로 보면 역시 통계인구인 1860만명(유동인구 포함하면 실제 2500만을 넘습니다)의 25%정도가 주택을 보유하고 있다고 합니다.

끊임없이 상하이로 인구가 유입되는 상황에서 주택보유비율은 동일한 비율로 늘어나질 않습니다.

심지어 타이완은 2002년당시 주택보급율이 87%이고 2006년은 90%를 조금 넘겼다고 합니다.

일부에선 초과공급으로 부동산거품이 시작되었다라고 하는데 상하이는 아직도 주택공급의 수요는 공급을 훨씬 앞지르고 있습니다.

따라서 부동산경기 흐름을 눈여겨 봐야하겠으나, 상하이에서 70~90평대의 중소형아파트의 투자는 리스크가 덜한 시장이라 생각합니다.

8. 지역상권을 따져보라.

아파트를 구매하실때 인근 2km내에 유명마트가 있는지, 혹은 대형쇼핑몰이 운영중인지를 반드시 확인하시기 바랍니다.

아파트가격을 산정하는 10대변수중 아파트인근의 쇼핑환경이 포함됩니다.

또한 분양주택을 구입하실 경우에도 영업사원에게 해당아파트단지주위 어디에 어떤 백화점 혹은 마트 혹은 쇼핑센타가 들어서는지 꼭 물어보시기 바랍니다.

중국에서 알아주는 대형마트는 까르푸, 이추렌화(LOTUS), 테스코, 그리고 자랑스러운 한국의 이마트(중국명 이마더)가 있습니다.

반대로 건축자재시장, 잡화(중국어로는 피파쓰챵)시장등은 인근 아파트가격과 무관합니다. 도움이 안된다는 뜻입니다.

역시나 앞서 논한 4대 대형마트가 아파트인근에 자리잡고 있는지 아닌지가 중요한 변수입니다.

9. 환차익을 염두하라.

아파트가격은 요지부동인데 심지어 환차익으로만 적지않은 돈을 버신 분이 주변에 많습니다.

이분들이 환테크를 하시는 분도 아닌데 여하튼 벌긴 버셨습니다.

중국은 아시다시피 계획경제의 국가입니다. 환율에 대한 어느정도의 예측이 가능하지요.

기준환율이 140을 오르내릴때 우리나라 정부는 년말까지 170까지 간다는 전제하에 무역정책을 수립했다지요.

달러나 유로화, 엔화의 등락은 하루하루 그 누구도 예측하기 어렵지만 , 위안화의 가치는 이미 수년전부터 꾸준하게 절상되어 왔고, 당연히 평가절상되어야 할 것이라고 저는 알고있습니다. 경제를 공부하는 사람이 아니라서 깊이 말씀드리지 못하겠네요.

중국인은 환율과 상관없이 아파트가격만 놓고 보지만 , 우리는 환율까지 따져야 합니다.

환율이 도움을 준다면 중국인과 같은 아파트를 같은 가격에 샀어도 결국 더 많은 투자수익을 기대할 수 있겠지요.

따라서 환율에 대한 수익도 염두하시면서 해외부동산투자를 감행하시기 바랍니다.

10. 발품이 최고다.

실로 여러분께 드리는 가장 중요한 어드바이스입니다.

본인이 직접 현장을 밟고 다니면서 흙냄새를 맡아가면서 투자를 해야 합니다.

기본적인 정보는 찾아보시면 주위에 많습니다. 그 정보를 바탕으로 투자대상지의 반경 5km내외를 수차례 반복하여 걷다보면 누가 어떤 감언이설을 해댄다 할지라도 투자를 해야할 지, 보류해야 할 지, 더 좋은 투자지를 찾아나서야 할 지에 대한 스스로의 답을 찾게 됩니다.

사람이 거짓말을 하지 땅은 거짓말을 하지 않는 답니다. 

한국이나 중국이나 역시 발품앞에는 정답이 없습니다.