남기범(Alex Nam,南基范) :: 중국 생활,,, 그리고 중국 부동산

외국 모회사(동방회사라 약칭)는 상하이에 외자기업을 설립하기로 하고 먼저 생산공장을 임대하기로 했다. 동방회사는 XX區 XX路의 한 공장을 서방회사로부터 소개 받고 서방회사와 공장임대계약서를 체결하였다.

임대계약 내용은 다음과 같았다. : 매달 임대료는 2만위엔이며 임대기한은 3년이다. : 계약 첫 달은 보증금 4만위엔과 3개월분 임대료 6만위엔을 일시불로 지불한다.

계약 체결 후 동방회사는 계약서 약정대로 보증금 4만위엔과 3개월 임대료 6만위엔(합계 10만위엔)을 지불하였다. 이 후 동방회사는 공장임대계약에 근거하여 외자기업 비준 수속을 받기 위해 해당기관을 찾아갔지만 허가를 받지 못했다. 임대계약을 체결했던 임대측(서방회사)이 공장의 소유자가 아니라는 이유 때문이었다.

결국 동방회사는 이 분쟁을 해결하기 위해 본 변호사 사무소를 찾았다.

알고 보니 그 공장의 진짜 소유주는 상하이 남방회사이며, 서방회사는 단지 그 건물을 임대하였던 것임이 밝혀졌다. 임대를 하긴 했지만 줄곧 공장 사용을 하지 않던 서방회사는 동방공사가 급하게 임대할 공장을 찾는 것을 알고 동방회사에 임대함으로 써 이익을 얻으려 했던 것이다. 본 변호사 사무소는 동방회사를 대표하여 서방회사에 다음과 같이 공문을 발송하였다. : 10일 이내로 대리임대권이 있음을 확인하는 서류를 제출할 것 : 그렇지 않을 경우에는 임대계약을 해지하고 보증금 및 임대료 10만위엔을 반환할 것.

10일 후, 서방회사는 대리임대증명서류를 제출하지 못하였으며 보증금 및 임대료도 반환하지 않았다.

결국 동방회사는 이 분쟁건을 법원에 소송하였다.

법원은 동방회사의 편을 들어주어 서방회사와의 계약은 해지되고 보증금 및 임대료 10만위엔을 반환하도록 하였다.

〔안건분석〕

<중화인민공화국 계약법>제51조 : 재산처분권이 없는 사람이 타인의 재산을 처분할 경우에는 권리인의 확인을 거치도록 한다. : 계약당시 처분권이 없었다 하더라도 계약체결 후 즉시 처분권을 얻으면 계약은 유효하다.

상기 규정에 근거하여 본 변호사는 우선 서방회사에게 속히 대리임대권 증명서를 취득할 것을 요구하였었다. 서방회사가 남방회사로부터 임대권 위임을 받게 되면 계약서는 계속해서 효력을 발생시켜 동방회사는 무리없이 기업비준수속을 밟을 수 있다.

이미 소송이 들어간 상황이라 하더라도 서방회사가 대리임대권 증명서를 제출하게 되면 소송은 의미가 없어지고, 계약서는 계속해서 효력을 발생한다.

〔건의〕

외국투자자가 공장을 임대하여 외자기업을 설립할 경우, 정부기관에 제출해야할 서류로는 '공장임대계약서' 및 '공장소유권증서' 등이 있다. 만일 임대자가 건물소유주가 아닐 경우에는 상응한 대리임대증명서류를 제출하여 임대자가 그 건물에 대해 임대권을 가지고 있음을 증명해야 한다. 그렇지 않으면 정부기관은 비준허가를 하지 않는다.

임대계약을 체결할 때 임차인은 보통 적지 않은 보증금과 수개월 분의 임대료를 일시불로 지불하게된다. 상기 안건과 같은 임대관련 소송에서 임차인이 승소를 한다 하더라도 지불했던 보증금과 임대료를 되돌려 받기 위해선 많은 시간이 소모되며 정신적 피해도 적지 않다. 때문에 임대계약을 체결할 때에 임차인은 임대측이 임대권을 가지고 있는지 반드시 확인해야만 한다.